Статьи об оценке

Малометражное жилье – способ победить дефицит

Малометражная квартираНесмотря на увеличивающиеся объемы строительства и развитие ипотечного кредитования, собственное жилье остается по-прежнему недоступным для большинства населения нашей страны. Между тем зарубежный опыт подсказывает довольно простой выход: строительство жилья небольшой площади, затраты на которое будут посильны для не самых обеспеченных слоев. Специалисты-оценщики екатеринбургского офиса Центра независимой оценки ИННОВАЦИЯ (ООО «УРАЛ-Консалтинг», Екатеринбург) рассматривает перспективы строительства такого жилья в Свердловской области.

Для России малогабаритное жилье – хорошо забытое старое. В 1960-70-е годы такого жилья строилось довольно много, и воспринималось населением на "ура", так как давало возможность жить пусть и в маленькой, но в отдельной квартире, а не в коммуналке или общежитии. Уже к 1980-м о «гостинках» и «малосемейках» забыли, но теперь, похоже, малогабаритное жилье вновь прочно войдет в наш обиход.

Покупатель – за, застройщики и чиновники – против

Пока же в Екатеринбурге такого жилья существенно меньше, чем хотелось бы многим покупателям. Несмотря на высокий спрос, противниками возведения малогабаритного жилья остаются застройщики. Квартиры площадью менее 30 метров, по их мнению, не являются комфортными для проживания и снижают потребительскую культуру. Противниками массового строительства домов с малогабаритными квартирами находятся и среди чиновников, опасающихся, что такое жилье будет заселяться прежде всего мигрантами!?, и тогда процесс миграции станет уж вовсе неконтролируемым.

Юристы также подтверждают, что при покупке малогабаритного жилья гораздо выше риск нарваться на мошенников, поскольку очень часто такие квартиры реализуют кооперативы в проблемных домах, либо построенных на участках, не имеющих нужного назначения, либо без необходимых коммуникаций.

Положительный опыт есть

Тем не менее, эксперты уверены, что строительство малогабаритного жилья – удачный способ формирования доступного рынка недвижимости. Опыт соседних областей подтверждает успех предприятия. В Челябинске уже несколько лет реализуется проект малогабаритной застройки: почти целый микрорайон застроен домами с преимущественно малогабаритными квартирами, пользующимися огромной популярностью. При этом цены на них даже при ажиотажном спросе удается сохранять на очень низком уровне: малогабаритную «двушку» с отделкой можно приобрести в пределах 1,5 млн рублей. Интересно, что и застройщику строительство оказалось выгодным, т.к. при таком спросе удалось обойтись без кредитов.

Аналитики убеждены, что ориентация на малогабаритное жилье неизбежна и в Свердловской области, поскольку польза от него очевидна и покупателям, и девелоперам. И властям региона, имеющим возможность решить жилищную проблему простым путем.

Печать E-mail

Среднеуральск – еще не мегаполис, но уже не поселок

В 15 км к северу от Екатеринбурга находится его город-спутник Среднеуральск. По сравнению со столицей области город совсем небольшой – всего 20 тыс. населения, но благодаря расположенным здесь предприятиям Среднеуральск считается важным промышленным центром. Эксперты по независимой оценке недвижимости ООО «УРАЛ-Консалтинг» (Екатеринбург) изучили перспективы жилищного рынка этого городка.

Среднеуральск. Мнение эксперта о стоимости недвижимости в городеИстория Среднеуральска

Как и многие другие населенные пункты Урала, Среднеуральск вырос из рабочего поселка, возникшего вокруг Среднеуральской государственной районной электростанции СУГРЭС, строительство которой велось в 1930-е годы. Позднее к ней добавился Среднеуральский механический завод, возникший на месте эвакуированного в войну Харьковского завода. Деятельность эти предприятий обеспечивали рабочие, ставшие первыми жителями поселка.

Поначалу поселок представлял собой единственную улицу с деревянными домами, затем он разросся, дома стали строить трех- и пятиэтажные, и в 1966 поселку был придан статус города. Однако по мере разрастания Среднеуральск все больше приближался к Екатеринбургу, из-за чего начались разговоры о возможности включения его в состав областного центра в качестве одного из микрорайонов.

Многие аналитики, да и местные жители, и представители строительных компаний негативно относятся к такой перспективе. Бесконечное расширение мегаполиса в конечном счете пойдет во вред всем – и екатеринбуржцам, и жителям населенных пунктов, которые поглотит уральская столица. Тогда как развитие агломерации, напротив, хорошо зарекомендовало себя во многих странах.

Планы развития города

Власти Среднеуральска разработали генеральный план развития города до 2025 года, предусматривающий, в частности, активное строительство жилья. В южной части запланировано возведение нескольких жилых комплексов, в северной выделена обширная площадь под индивидуальную застройку. Власти города и застройщики рассчитывают, что жилье здесь будет привлекательным не только для жителей Среднеуральска, но и для екатеринбуржцев, желающих переселиться в более спокойные районы.

Сегодня средняя стоимость квадратного метра в Среднеуральске составляет 44 тыс. рублей. Вне зависимости от того, войдет ли Среднеуральск в состав Екатеринбурга формально, строительство новых жилых микрорайонов де-факто еще больше приблизит его к мегаполису, и разница в цене перестанет быть заметной. Поэтому эксперты настоятельно советуют поторопиться с приобретением жилья в Среднеуральске – в качестве инвестиционного проекта.

Печать E-mail

Переезд за город – в Горный Щит

Екатеринбург не случайно считается промышленной столицей России. Статус столицы подразумевает наличие более мелких поселений вокруг центрального города. Поблизости от Екатеринбурга расположены несколько относительно небольших поселений-спутников, обеспечивающих функционирование промышленного центра. Специалисты по оценке недвижимости ООО "УРАЛ КОНСАЛТИНГ" (Екатеринбург) анализируют рынок жилья в одном из таких спутников – поселке Горный Щит.

Горный щит - часть Екатеринбурга

Официально этот населенный пункт вошел в состав Екатеринбурга еще в советский период, но до сих пор и горожанами, и жителями Горного Щита воспринимается именно как поселок. Расположен он в 15 км южнее Екатеринбурга и объединяет три поселения: деревни Уктусская и Фомина и село Верхнеуктусское. Когда-то давно на территории Горного Щита действовал крупный мраморный завод, но он прекратил свое существование еще в XIX веке, и с тех пор промышленных предприятий здесь не было. В советское время в поселке был организован совхоз, выращивающий овощи и разводящий скот.

Сегодня Горный Щит представляет собой рабочий поселок, основу застройки которого составляют индивидуальные одноэтажные дома. До недавнего времени жилой фонд здесь почти не обновлялся. Несколько двух- и пятиэтажных домов были возведены тоже в советское время. Тем не менее, в 2009 году в Горном Щите началось строительство шестиэтажного дома, который планируется сдать в эксплуатацию уже до конца текущего года. Стоимость квартир в нем составляет 43 тыс. рублей за квадратный метр. Интерес к ним проявляют, главным образом, местные жители, желающие улучшить свои жилищные условия. По мнению экспертов-оценщиков, квартиры в этом доме могут быть привлекательными не только для них. В первую очередь, о покупке жилья в Горном Щите следует задуматься тем, кто мечтает поселиться за городом. Сегодня здесь расположены множество дачных участков, но уже в ближайшее время и те, кто собирается переселиться в пригород на постоянное жилье, смогут чувствовать себя комфортно, т.к. региональные власти в ближайшее время намерены серьезно заняться развитием инфраструктуры поселка. Уже до 2014 года планируется газифицировать поселение, на 2015 год намечен ввод в эксплуатацию участка кольцевой автодороги. В настоящее время с центром Екатеринбурга имеется транспортное сообщение.

Аналитики прогнозируют в ближайшие годы рост цен на земельные участки в этом районе, поэтому заинтересованным в приобретении недвижимости на этом направлении стоило бы задуматься о покупке уже сегодня.

Печать E-mail

Уктус – самый древний, самый современный

Уктус - новый городВ южной части Екатеринбурга, на обоих берегах реки Исеть расположен микрорайон Уктус – самый старый из районов города, существовавший еще до официального основания Екатеринбурга. В начале XVIII века здесь был построен Уктусский завод, производивший железо, чугун, ядра для пушек и картечь, вокруг которого и образовалось поселение, в 1933 году вошедшее в состав Свердловска. Что представляет собой рынок жилья в сегодняшнем Уктусе, рассматривают специалисты отдела оценки недвижимости ООО «УРАЛ-Консалтинг» (Екатеринбург).

Немного истории

В течение 1960-1970-х годов район, до этого состоявший исключительно из индивидуальных домов, начал застраиваться многоэтажными «хрущевками» и «брежневками». Позднее появились девятиэтажки с улучшенной планировкой, а уже в 1990-е – и 16-этажные дома, однако частный сектор все еще занимал значительную часть территории микрорайона.

До недавнего времени жители Екатеринбурга не относили Уктус к числу наиболее популярных мест для проживания, несмотря на его благоустроенность. Однако в 2000-х ситуация существенно поменялась. Начался снос ветхого жилья на Уктусе, а на его месте стали строиться современные комфортабельные дома. Сегодня Уктус, в отличие от других районов города, не испытывает недостатка в новостройках. Помимо жилья, здесь создается и необходимая инфраструктура. Уже сегодня здесь действуют магазины нескольких популярных сетей, крупные торговые центры, развлекательные комплексы. С советского времени действуют и продолжают строиться новые школы, детские сады, поликлиники.

Уктус сегодня

Сегодня на территории района нет крупных промышленных производств, так что экологическую обстановку здесь вполне можно считать благополучной. В районе расположен Уктусский лесопарк с горнолыжными трассами.

Единственный минус этого района – автомобильные пробки на дорогах, но это явление возникает только в часы пик. В остальное время довольно легко добраться и до центра, и до аэропорта.

Не удивительно, что Уктус, что называется, на глазах превращается в один из самых популярных районов. А благодаря высоким темпам строительства покупку жилья здесь можно рассматривать и как выгодный инвестиционный проект. Конечно, цены в этой ситуации тоже поднимаются. По оценке экспертов, стоимость квартиры с готовой отделкой в уктусской новостройке сегодня достигает 58 тыс. рублей, а квартиры из советского жилого фонда – 62 тыс. рублей за квадратный метр.

Печать E-mail

ЖБИ – очередной жилой район вокруг завода

Новостройка район ЖБИВ восточной части Екатеринбурга расположены сразу два крупных микрорайона – ЖБИ и Синие Камни. ЖБИ, как и многие другие районы уральской столицы, сформировался вокруг крупного промышленного предприятия – завода железобетонных изделий (Сегодня предприятие носит название «Бетфор»). Однако не стоит пугаться устрашающего названия: сотрудники отдела оценки недвижимости ООО «УРАЛ Консалтинг» (Екатеринбург) уверяют, что микрорайон отнюдь не является сплошной промышленной зоной, а вполне пригоден для жизни, а жилье здесь пользуется спросом.

Характеристика района с точки зрения оценщика

Микрорайон ЖБИ - довольно компактный, но обладает относительно высокой плотностью населения: здесь сегодня проживают около 140 тыс. человек. С центром города район связывают два моста, а в соседний Орджоникидзевский район ведет Шефская улица, так что с транспортной доступностью ЖБИ дела обстоят весьма неплохо. К тому же дороги здесь шире, чем в центральной части города, что обеспечивает лучший трафик.

Наиболее старая часть района создавалась в конце 1950-х, поэтому основу жилой застройки здесь составляют «хрущевки» и «брежневки».

Другая часть микрорайона моложе: основу ее составляет молодежный жилой комплекс, который в 1980-е годы строили стройотряды, состоявшие из студентов и аспирантов, благодаря чему она получила свое название. Дома здесь – главным образом, девяти- и шестнадцатиэтажные дома улучшенной планировки.

Район изначально был рассчитан на проживание молодых семей с детьми, и вся инфраструктура призвана обеспечить их комфортную жизнь. Сохранившуюся с советского времени сеть магазинов дополнили современный торговые центры, имеется множество спортивных площадок и катков. Детские образовательные учреждения также представлены в районе в немалом количестве, и среди них – медицинский колледж, престижные еврогимназия № 176, детская школа искусств. Поскольку, как уже говорилось, район занимает небольшую площадь, добраться до всех этих заведений довольно легко: на дорогу сложно затратить более 10-15 минут. В районе ЖБИ расположен популярный парк «Каменные палатки» с живописным озером Шарташ, благодаря чему можно говорить об экологической безопасности ЖБИ.

Недостатком ЖБИ, как и многих других районов Екатеринбурга, с точки зрения оценщика является катастрофическая нехватка новостроек. Однако эта проблема решается: разработан план застройки части бывшего комплекса собственно завода ЖБИ, на месте которого планируется возвести новый жилой комплекс.

На вторичном рынке ЖБИ средняя стоимость квартиры составляет 65-66 тыс. рублей.

Печать E-mail

  • 1
  • 2
Конец монополии
Losev

В конце апреля 2012 года в Екатеринбурге состоялся круглый стол, посвященный прекращению государственной монополии в области экспертизы проектной документации.

Оценка специалистов ситуации с инженерными исследованиямиСогласно принятым 1 апреля изменениям в Градостроительном кодексе, частные компании теперь официально получили возможность принимать участие в экспертизе такой документации и результатов инженерных исследований реконструкции и капстроительства наряду с государственными.

Участники круглого стола не пришли к единому мнению в оценке того, что же даст им изменение в законодательстве. По мнению одних, нововведение позволит существенно увеличить темпы строительства благодаря сокращению срока согласования документации, что раньше занимало не менее трех месяцев. А увеличение скорости строительства приведет к сдаче большего количества жилья и, соответственно, увеличению прибыли от его продажи.

Их оппоненты отмечали, что доступ к экспертизе строительной документации негосударственных компаний может привести к снижению качества экспертизы, а это неизбежно повлечет за собой рост ошибок при проектировании и строительстве, что негативно отразится на уровне жизни горожан.

К сторонникам первой точки зрения относится Юрий Десятков, глава Союза строительных компаний Урала и Сибири. По его мнению, помимо упомянутых преимуществ, отмена госмонополии на экспертизу позволит застройщикам более активно применять новые технологии. Дело в том, что государственная экспертиза ставила во главу угла низкий уровень цен и безопасность, что, безусловно, важно, но такой подход приводил к однообразию на рынке. Застройщики были вынуждены возводить преимущественно типовые здания со стандартной отделкой. Теперь же их возможности в этом плане существенно расширятся.

Один из руководителей «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников, напротив, видит в нововведении больше негативных моментов. Он опасается, что приток многочисленных коммерческих организаций в качестве экспертов станет причиной снижения как качества экспертизы, так и уровня надежности при строительстве. Обеспечение безопасности – одна из важнейших функций, которая, по его мнению, должна оставаться в руках государства.

Аналитики ООО "УРАЛ-КОНСАЛТИНГ" (Екатеринбург) полагают, что ситуация не столь трагична. Оценка проектной документации – дело трудоемкое и требует участия не менее 10 специалистов. Далеко не каждой частной компании под силу содержание большого штата. Поэтому опасаться вытеснения государства из сферы проектной экспертизы коммерческими структурами не стоит. Кроме того, в ближайшем будущем следует ожидать изменения и нынешних правил в связи со вступлением нашей страны в ВТО. Нынешние нормы придется корректировать соответственно требованиям свободного рынка, где обязательная экспертиза отсутствует вовсе.

(3649)